Les notaires insistent sur une solution peu connue mais très efficace pour transmettre un bien immobilier sans payer d’impôts. Cette méthode permet de préparer sa succession tout en réduisant considérablement la facture fiscale.
Une stratégie simple et légale
Il existe un dispositif légal, avantageux et facile à mettre en place : la donation en nue-propriété. Elle consiste à donner la nue-propriété d’un logement à ses enfants tout en conservant l’usufruit. Cela signifie que les parents peuvent continuer à vivre dans le logement ou à en percevoir les loyers jusqu’à leur décès. Lorsqu’ils décèdent, l’usufruit s’éteint automatiquement et les enfants deviennent pleinement propriétaires, sans coûts supplémentaires ni impôts additionnels.
Comment fonctionne la donation en nue-propriété ?
Concrètement, la valeur transmise lors de la donation n’est pas celle du bien entier, mais celle de la nue-propriété. Cette valeur est calculée en fonction de l’âge des donateurs. Par exemple, à 70 ans, la nue-propriété représente environ 60 % de la valeur du bien ; à 80 ans, environ 70 %. Si un couple de 68 ans possède un appartement estimé à 400 000 euros, en donnant la nue-propriété à leur enfant, ils transfèrent une valeur d’environ 280 000 euros, soit 70 % de la valeur totale.
Chacun bénéficie d’un abattement de 100 000 euros sur la donation. Dans cet exemple, cela signifie que 200 000 euros échappent à l’impôt. Les droits à payer ne concernent alors que 80 000 euros, soit environ 6 400 euros. C’est une économie substantielle comparée à une donation classique, tout en continuant à percevoir les loyers du bien.
Avantages fiscaux et transmissions
Au moment du décès, l’usufruit s’éteint et la pleine propriété revient aux enfants, sans coûts ni taxes supplémentaires. Cette méthode est donc très prisée par les notaires : elle permet d’organiser sa succession de manière efficace, de protéger ses enfants et de réduire la fiscalité. C’est une stratégie discrète et légale, utilisée depuis longtemps dans les transmissions familiales bien préparées.
Une solution pour éviter la surcharge fiscale
Les droits de succession représentent souvent un vrai casse-tête pour les familles. Barèmes, abattements, délais… Beaucoup découvrent trop tard l’ampleur des frais à payer. En France, ces coûts peuvent atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros, même pour un patrimoine modeste. La donation en nue-propriété constitue alors une option pour transmettre sans alourdir la facture fiscale.
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